隨著經濟的不斷發展，城市有車族的數量增長迅速，停車難問題不斷加劇。居住小區車庫、停車位的稀缺，其所具有的使用價值和商業價值日益顯現，導致其所有權歸屬備受關注。新出臺的《物權法》第74條對車庫、停車位的歸屬進行了界定，將從一定程度上起到定紛止爭的作用。

一、關于對車庫車位應首先滿足業主需要的理解

《物權法》第74條第1款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。實踐中，有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放，侵害了小區業主的合法權益。《物權法》出臺之前，部分地方性法規、文件已對此作了相應規定，但法律位階不高。如合肥市房地產管理局于2004年12月29日下發的[2004]173號文件中規定，地下車庫停車位的銷售、轉移對象為本小區業主，不單獨核發權屬證書，它可以單獨或連同房產證同時轉讓，在辦理轉移時，須與業主的房屋登記一并辦理。2005年出臺的《合肥市物業管理條例》第54條規定，物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本區域內的業主、物業使用人使用;停車位不得轉讓或單獨出租給物業管理區域外的單位和個人。《物權法》的出臺，以法律的形式對業主的此項權利進行了明確。

從該規定我們可以了解到，一是法律沒有完全禁止開發商向非小區業主轉讓屬于其所有的車庫車位;二是業主對車庫、車位享有優先的權利，但它并不能簡單地理解為優先購買權、優先使用權，而是一種更嚴格的權利;三是法律并未規定開發商必須給業主保留多長時間的優先權，是保留全部車位的優先權還是保留一定比例的優先權。有法律起草者將認為，該條款中的“首先滿足”是時間上的優先和出售權的保留，開發商在將車庫車位保留“合理期間”后可以出售給非業主。本條如何操作尚需國家有關立法、司法機關進一步解釋。

二、關于地下車庫歸屬的理解

《物權法》第74條第2款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。所謂車庫是指隸屬于整個小區，具有獨立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建筑物，包括地上車庫和地下車庫。《物權法》之所以規定可以通過約定方式確定車庫的歸屬，首先考慮到停車難的問題，如果簡單地規定車庫歸業主共有，那么開發商就不愿建車庫，這樣車庫就更少，終損害的是業主的利益;其次約定歸屬是私法自治原則的體現，有利于開發商和業主通過平等協商來實現自身的意志。

該條規定的出臺引發了不少地方開發商出售地下車庫熱，部分開發商認為，《物權法》實施后，如果在售房時未能就車庫歸屬問題與業主達成一致，將被推定為業主共有，所以要盡量在新法實施前出售車庫。這種理解是對法律的誤讀，在《物權法(草案)》中曾有“未約定車庫的歸屬即推定為業主共有”的規定，但終的法律摒棄了此觀點，法律并未明確當事人未約定車庫歸屬時的處理方法，具體歸屬需國家有關部門進一步細化規定。

三、關于停車位歸屬的理解

關于停車位歸屬問題，《物權法》第74條第2款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。所謂車位是指區別于車庫，在小區路邊、空地等地點用于停放車輛的場所。《物權法》對于車位終采用法定歸屬與約定歸屬相結合的形式來決定其權屬性質。

法定歸屬，指業主共有的綠地、道路、道路上的空地及其他場地所形成的停車位都屬于業主法定共有的財產。對于“法定歸屬”部分的車位，開發商不能通過與業主約定的方式改變其共有性質，即使約定亦屬無效。停車位歸業主共有，并不意味著業主使用停車位無須交費，適當收費是公平的使用方式。因為小區業主對共有車位享有按份共有權利，各業主之間的權利份額是不同的。如果免費使用共有車位，一是可能出現供不應求、分配不均的矛盾，二是出現實際享有權利不公平的情況，可能在業主之間形成利益沖突和紛爭。對于業主共有的停車位，亦不能排除物業管理公司依據合同約定和物價部門制定的標準收取管理費(即綜合服務費)。

約定歸屬，指除法定歸屬以外的車位，開發商可通過與業主約定的方式明確其歸屬。小區的停車位主要是為了小區業主的停車方便所建造，如果小區的車位離開了建筑物而存在必將降低其效用，因此單純的將車位歸屬于開發商或是業主都是不合適的，“約定歸屬”協調兼顧了業主和開發商兩者的利益。

以上《物權法》關于車庫車位的新規定，從一定程度上解決了因立法滯后所導致關于車位、車庫歸屬爭議的問題，但也正是由于其剛剛頒布，該條文仍缺乏可操作性，尚需有關部門進一步制定實施細則，以實現權屬清晰、物盡其用。

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